Acção para exercício de direito Preferência

EXMO SR. JUIZ DE DIREITO
DO TRIBUNAL JUDICIAL DA
COMARCA DE ......................

........................e mulher ....................., casados sob o regime de comunhão geral de bens, agricultores, residentes na Rua ...........................,

VÊM INTENTAR ACÇÃO DECLARATIVA – ACÇÃO DE PREFERÊNCIA - NA FORMA ORDINÁRIA,
Contra
1 - .............................., viúvo, residente na Rua .......................................................;
2 - ............................... e marido ............................., residentes na Rua ...........................................................;
3 - ........................e mulher ........................, residentes na Rua .............................................;
4 - ...........................e mulher ..................., residentes na Rua ........................................;
5 – ........................, viúvo, residente na Rua ...........................................;
6 - ..........................e marido ........................., residentes na Rua ...........................................;

7 – ........................e mulher ......................, residentes na Rua ....................................................;
8 – ..............................e mulher .........................., residentes na ....................;
9 – .................. e mulher ........................, residentes na Rua ...........................; e
10 – ........................ e mulher ................., residentes na Rua .......................................

Nos termos e com os seguintes fundamentos:

A -DOS FACTOS:
1º
Os AA. são donos e legítimos proprietários do prédio rústico denominado “...........”, sito no Lugar ........, freguesia ........., concelho .........., com a área de 0,1375 Ha. (1375 m2), a confrontar do Norte com ............, do Poente com ..........., do Sul com .............. e Outros e do Nascente com ................, inscrito na matriz respectiva em nome do A., sob o art. (1)...... rústico, de........ – DOC. 1
2º
Este prédio veio à posse dos AA. em ..............., data em que os AA. prometeram comprar o referido prédio - doravante designado por ........... (1)- e entregaram o respectivo preço e os seus antepossuidores o prometeram vender, sendo que a partir dessa data, passaram a cultiva-lo e a colher os respectivos frutos.

3º
A aquisição foi formalizada por escritura pública outorgada no Cartório Notarial do Notário ........., em ..........................– DOC. 2.
4º
Tal aquisição encontra-se devidamente registada a favor do A. pela inscrição .... apresentação ...., de ...../..../....... – Doc.3.
5º
Os AA., por si e antepossuidores têm exercido sobre o prédio uma posse pública, pacífica, contínua e de boa-fé, de mais de trinta anos consecutivos.
6º
Desde há mais de vinte anos que foram sempre os antepossuidores e depois os AA. quem os agricultou e dele colheu os respectivos frutos naturais e civis, quem o benfeitorizou, melhorou e pagou as respectivas contribuições.
7º
O que sempre fizeram à vista e com o conhecimento de toda a gente, sem oposição de ninguém, ininterruptamente, agindo e comportando-se relativamente a ele como seus verdadeiros proprietários e com a convicção de que, com a sua posse, não lesavam direitos de outrem.
8º
O prédio referido confina, pelo lado sul com um prédio rústico, designado “ ..............”, com a área de 0,6075 Ha. (6075 m2), que confronta do Norte com ............., do Nascente com ............., do Sul com ............, ............, .............., ............... e ............, e do Poente com ........, inscrito na matriz respectiva sob o art. ...... rústico, de .......... (doravante designado (2)......) – DOC.4.
9º
Os AA. desde há muito pretendiam adquirir esta parcela de terreno, com o intuito de a anexar à sua, de modo a tornar a sua propriedade mais rentável do ponto de vista agrícola.
10º
Tendo dado início a negociações com os vários proprietários do (2), em inícios do presente ano, e inclusive celebrado um contrato promessa para aquisição de 2/8 daquele prédio, em .............- DOC. 5.
11º
Também com esse propósito, os AA. procuraram o 5º R., para o indagarem sobre a sua disponibilidade em proceder à venda da parcela de que este era proprietário.
12º
Tendo inclusive os AA. proposto um preço, ao que o 5º R. respondeu que aguardassem pelo regresso dos seus filhos, que residem no estrangeiro, para obter o acordo deles, mas que, em princípio, o negócio estava firmado.
13º
Acrescentando que, como o produto da venda seria para os seus filhos, sempre deveria ouvi-los.
14º
Confiando na palavra do 5º R., os AA. aguardaram.
15º
Até que, em finais de ........... do presente ano, a A. mulher ouviu comentar numa loja da freguesia, que o 10º R. tinha procedido à compra daquela parcela.
16º
O A.marido, no dia seguinte, porque encontrou o 10º R. no café da freguesia, confrontou-o com tal boato ao que este respondeu ser verdadeiro.
17º
Acrescentando ainda: “Comprei. E só não comprei o teu porque não quis.” (querendo referir-se aos 2/8 do (2), que os AA. tinham já prometido comprar – ver DOC.5).

18º
Porque diligenciaram nesse sentido, os AA. tiveram conhecimento que, por escritura outorgada em ................, no Cartório Notarial ..................., em ..............., os 1º, 2º, 3º e 4º R.R. venderam ao 10º R., uma oitava parte indivisa do referido prédio rústico, pelo preço de .........euros – DOC.6.
19º
E por escritura outorgada em ................, no mesmo Cartório Notarial, os 5º, 6º, 7º, 8º e 9º R.R. venderam ao 10º R. metade indivisa do mesmo prédio, pelo preço de ..............- DOC.7.
20º
Pelo que o 10º R., ..........., é agora proprietário de 5/8 indivisos do (2).
21º
Todos os réus tinham conhecimento do direito dos AA. em preferir na compra do art. (2) e sabiam que os AA. tinham intenção de exercê-lo.
22º
Nenhum dos R.R. deu conhecimento aos A.A. da sua intenção de vender o prédio e das condições principais da venda, fosse o preço, as condições de pagamento ou a pessoa do comprador e efectuaram o negócio no completo desconhecimento dos A.A.
23º
Os AA. só tiveram conhecimento do negócio, já depois da outorga da escritura.
24º
Quer o (1), quer o (2), são prédios de lavradio.
25º
O prédio dos AA. confina pelo seu lado sul com o lado norte do prédio vendido pelos 1º, 2º,3º,4º, 5º, 6º, 7º, 8º e 9º R.R. ao 10º R.

26º
O prédio rústico que é propriedade dos A.A. (1), confinante aquele que foi alienado (2), tem área inferior à unidade de cultura estabelecida para aquela região pela Portaria 202/70 que é, para os terrenos hortícolas, de 0,5 Ha.
27º
Os artigos (1) e (2) são confinantes entre si e são aptos para o mesmo tipo de cultura.
28º
Os A.A. têm conhecimento que os proprietários dos prédios confinantes com o prédio alienado (2) já manifestaram o seu desinteresse no exercício do respectivo direito legal de preferência tendo inclusive assinado as declarações de renúncia do direito de preferência – DOC. 8, 9, 10, 11, 12 e 13 (protestando juntar no prazo de 20 dias a declaração referente ao confinante, pelo lado sul, .............).
29º
Os 10º R.R., compradores, à data da realização das transacções referidas em 18 e 19, não eram - nem são actualmente - proprietários de qualquer outro prédio confinante com o (2).

B- DO DIREITO:
30º
Nos termos do disposto no nº 1, do art. 1380º, do C.Civil “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinantes”.
31º
O art. 18º, nº 1, do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro, veio alargar o direito de preferência sobre prédios rústicos confinantes, abolindo o requisito da unidade de cultura como área mínima de qualquer dos prédios para a atribuição desse direito de preferência.
32º
Não obstante, in casu, sempre estão reunidos os requisitos porquanto o art. (1) tem área muito inferior à unidade de cultura.
33º
O nº 6 do já referido art. 1380º, enuncia que “É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações”.
34º
Atento o disposto no artigo 416º do mesmo diploma, aplicável por remissão daquele nº 6 do art. 1380º, “Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto da venda e as cláusulas do respectivo contrato”.
35º
E o art. 1410º, atribui ao confinante a quem não se dê conhecimento da venda “(…) o direito de haver para si a quota alienada, contando que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção.”
36º
In casu, os AA. sempre se encontram a exercer o seu direito – propositura da presente acção - dentro do prazo conferido pelo art. 1410º, uma vez que a primeira escritura que titulou o negócio foi realizado há menos de seis meses (Ver DOC. 6).
37º
São, pois, os seguintes os pressupostos do direito real de preferência do proprietário confinante:
a) que os dois prédios sejam rústicos e destinados a cultura ;
b) que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio alienado;
c) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
38º
Sendo que são requisitos da acção de preferência:
a) que o obrigado à preferência não tenha cumprido a obrigação de comunicação imposta pelo art. 418º, do C.Civil, isto é, que ao confinante preferente não tenha tido dado conhecimento da projectada venda;
b) que o preferente intente a acção no prazo de seis meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais da alienação;
c) que o preferente deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção.
39º
In casu, estão preenchidos todos os pressupostos do direito de preferência dos A.A., na aquisição do artigo (2), assim como os requisitos da acção de preferência, nos termos dos factos alegados.

C- DO PREÇO:
40º
Manda o artigo 1410º do C. Civil, que o preferente proceda ao depósito do preço, no prazo de quinze dias a contar da propositura da acção.
41º
A interpretação da expressão “preço devido”, ínsita no art. 1410º,nº 1, do C. Civil, tem sido tem sido objecto na doutrina e na jurisprudência de opiniões e decisões díspares.
42º
Enquanto para uns aquela expressão compreende não só a contraprestação paga pelo adquirente ao alienante, como também as despesas da escritura, impostos, registo, etc., efectuadas pelo comprador; para outros, a mesma expressão abrange tão só o preço pago pelo adquirente.
43º
Os A.A. entendem que aquela expressão só poderá significar o chamado preço propriamente dito, não englobando, portanto, as despesas.

44º
Desde logo porque “preço”, nos termos do art. 874º, do C. Civil, é a contrapartida da transferência da propriedade de uma coisa.
45º
E o contrato de compra e venda é o instituto que está na origem da preferência, logo, será neste instituto que encontraremos a delimitação exacta do conceito de preço.
46º
O próprio art. 878º C. Civil autonomiza as despesas do contrato, pelo que não as inclui no conceito de “preço”.
47º
Por outro lado, não pode ser da responsabilidade dos A.A. o ressarcimento do prejuízo sofrido pelo adquirente, uma vez que em nada contribuíram para a sua verificação.
48º
Quando muito, pode o adquirente vir reclamar o ressarcimento desses danos aos alienantes que, com o seu comportamento omissivo, lhes deu causa.
49º
In casu, o próprio adquirente tinha conhecimento do direito dos A.A. e sabia que estes o pretendiam exercer, pelo que assumiu o risco de vir a sofrer tais prejuízos.
50º
Não obstante, por mera cautela, os A.A. irão proceder ao depósito das despesas, que equacionam que tenham sido no montante de € ............ (...............), embora enquanto depósito condicional, no concernente a estas quantias.



D – DO PEDIDO:
Nestes termos e nos demais de direito, deve a presente acção ser julgada procedente, por provada, e, em consequência:
A) Que se reconheça aos AA. o direito de preferência sobre o prédio rústico identificado no art. 8º da P.I., substituindo-se ao 10º R. na escritura de compra e venda,
B) Que sejam os réus condenados a entregarem o referido prédio aos A.A., livre e desocupado.
D) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que o 10º R., comprador, haja feito a seu favor em consequência da compra do supra referido prédio, designadamente o constante da inscrição .... – apresentação ..., de .../../... ( DOC. – 14) e outras que este venha a fazer, sempre com todas as demais consequências que ao caso couberem.

Valor: ..........( ......................................).

Juntam: Procuração forense, 14 (catorze) documentos, duplicados legais e cópia e comprovativo da autoliquidação da taxa de justiça inicial.


A Advogada,